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Schadenersatzpflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter bei Verlust von Wohnungsschlüsseln
Zusammenfassung zum Urteil des BGH vom 05. März 2014 (Aktenzeichen: VIII ZR 205/13)

In dem Fall, den der BGH vorliegend zu entscheiden hatte, ging es um einen Schadenersatzanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter wegen des Verlustes eines Wohnungsschlüssels durch den Mieter einer Eigentumswohnung. 

Der BGH hat im Ergebnis entschieden, dass sich ein Mieter gegenüber seinem Vermieter grundsätzlich schadenersatzpflichtig machen kann, wenn er nicht alle Wohnungsschlüssel zurückgibt. 

Der BGH begründet dies damit, dass dem Mieter eine nebenvertragliche Obhutspflicht obliegt, auf seine Schlüssel acht zu geben und keinen Schlüssen zu verlieren. Dies gilt, wenn dies auch nicht Gegenstand der vorliegenden Entscheidung war, nicht erst am Mietende, sondern während des gesamtem Mietzeitraumes. 

Der BGH führt aber weiter, dass allein der Schlüsselverlust noch nicht dazu führt, dass der Vermieter Schadenersatz für den Einbau einer neuen Schließanlage hat. Insoweit präzisiert der BGH im Ergebnis die Schadenminderungspflicht des Vermieters und verlangt die Prüfung im Einzelfall, ob der Verlust des Schlüssels zu einer eingeschränkten Sicherheit führt. 

Der Austauschanspruch des Schlipssystems besteht jedoch nach Ansicht des BGH nur dann, wenn der Vermieter bzw. vorliegend die Wohnungseigentümergemeinschaft aus objektiver Sicht im Einzelfall befürchten muss, dass der verlorene Schlüssel missbräuchliche Verwendung finden kann. Dies ist zum Beispiel aber nicht der Fall, wenn der Schlüssel auf einer Bootsfahrt auf dem Rhein über Bord gefallen ist. Hingegen ist die konkrete missbräuchliche Verwendungsgefahr gegeben, wenn der Schlüssel zusammen mit der Hausanschrift (z.B. Schlüsselanhänger oder Diebstahl zusammen mit Ausweispapieren) verloren gegangen ist. 

Dies kann dazu führen, dass der Mieter dem Vermieter gegenüber im Einzelfall trotz des Schlüsselverlustes nicht verpflichtet ist, diesem den Austausch des Schließsystems zu bezahlen. Die Kosten für die Ersatzanfertigung eines neuen Schlüssels, dies war jedoch nicht Gegenstand des Verfahrens, dürfte der Vermieter vom Mieter ersetzt verlangen.


Der Autor dieses Artikels, Herr Dirk Salewski, ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er ist daneben Vorstandsmitglied des WEG Verein Interessenvertretung für Wohnungseigentümer e.V..

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© Rechtsanwalt Dirk Salewski, Kierspe (01/2017)

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